Simón Vargas Aguilar
El derecho a la vivienda en riesgo
En la Ciudad de México la vivienda dejó de ser un derecho ejercible para la gran mayoría y es que quien busca un departamento enfrenta precios que suben más rápido que el salario, créditos que no alcanzan y una oferta formal que se concentra donde el metro cuadrado ya es inalcanzable.
La paradoja además es increíble, ya que cuando por fin se logra comprar, heredar o conservar una casa, resulta que las instancias gubernamentales parecen haber encontrado en ese patrimonio la siguiente forma de golpear el bolsillo del mexicano, porque ahora pretenden agravar la economía familiar con quienes ya tienen casa y les quieren subir el costo por seguir viviendo en ella.
El 25 de agosto se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México la convocatoria, firmada por la jefa de Gobierno, Clara Marina Brugada Molina, para la consulta pública del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, el ejercicio comenzó el 24 de septiembre y cierra el 22 de noviembre.
60 días para opinar sobre un instrumento que pretende reordenar, durante un horizonte de veinticinco años la vida de poco más de 22 millones de personas es un plazo corto para un documento de esa ambición, sobre todo para una consulta que hasta ahora ha circulado entre despachos gubernamentales y no entre los verdaderos afectados.
El programa abarca las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y uno de Morelos, el programa se presenta como una coordinación en temas como el agua, la movilidad, la vivienda, el medio ambiente y la infraestructura, claro que en el papel suena a algo que realmente se necesita, pero la realidad es muy diferente.
El punto más grave es el predial, el proyecto contempla actualizar los registros catastrales para que el valor fiscal de las propiedades se asimile a los valores vigentes del mercado inmobiliario. Josefina MacGregor, directora de Suma Urbana, lo ilustró con un caso del propio documento: un metro cuadrado que hoy tributa sobre ocho mil pesos catastrales pasaría a tributar sobre doce mil de valor comercial, misma tasa, impuesto mucho más alto.
Pero lo anterior no es todo, una casa en una calle que el nuevo mapa autorice a pasar de dos a seis niveles vería elevarse el potencial del terreno, y con él la base, sin que el propietario haya construido ni vendido nada. El programa advierte que la nueva zonificación podría revalorizar el suelo en más de la mitad de la ciudad, se cobra, pues, por una plusvalía que el vecino no pidió y que el plano le inventó.
El predial se justifica como contribución al servicio que el contribuyente recibe, aquí se convierte en penalización por el uso que la autoridad decidió que el suelo debería tener. Quien vive en una casa de uno o dos niveles, con jardín, en una zona que el mapa declare subutilizada, puede descubrir que su patrimonio “vale” más para el fisco precisamente porque no lo explotó, es así como la densificación deja de ser una opción del mercado y se vuelve una orden fiscal y el que no construye, paga, y el que no puede, se va.
A eso se suma el hecho de que los gobiernos metropolitanos destinen una proporción del predial recaudado a un Fideicomiso Metropolitano para obras regionales, es decir una parte de ese “más” no volvería a su calle, su drenaje o su banqueta, pagaría por un potencial que no ejerce y financiaría una obra que no elige.
El tercer golpe es el gravamen al desperdicio urbano, el proyecto propone una tasa anual de entre 1 y 1.5% sobre el valor de predios baldíos, construcciones en ruina, terrenos con menos de 25% de superficie edificada y propiedades antiguas cuya edificación valga menos de la mitad del terreno. Una casa histórica, una vivienda de un nivel con jardín o un lote familiar en espera pueden caer en esa definición, no se grava la especulación del desarrollador, se grava la pausa del propietario.
El cuarto es la venta forzosa, en polígonos de desarrollo prioritario el dueño tendría de dos a cuatro años para edificar conforme al aprovechamiento que la zonificación le imponga; si no lo hace, la autoridad podría ordenar la venta en subasta pública, con el predio bloqueado en el Registro Público para impedir que se venda o se divida mientras corre el plazo. No es expropiación, es despojo por calendario.
Hoy, el único momento en que el documento puede corregirse antes de que la congruencia normativa convierta la orientación en obligación, el Valle de México necesita agua, transporte y suelo bien usado, no que el gobierno cobre la casa dos veces: una cuando se compra, y otra cuando se decide seguir viviendo en ella.
*Consultor en temas de seguridad, inteligencia, educación, religión, justicia, y política.
